杜转萍 尹爱飞

　　重庆房地产职业学院营销系 401331

　　关键词 :土地评价 招拍挂 课程系统化

　　一、《土地获取与评价》课程系统化设计总体思路

　　房地产项目的开发路程共分为四个阶段：投资决策与选择阶段、前期阶段、建设阶段、销售阶段。而土地的获取及评价则发生在整个流程的第一阶段。《土地获取与评价》课程的设置旨在让学生掌握土地评价的基本理论与方法，并且熟悉土地获取的基本流程，并能够进行土地招标、拍卖、挂牌过程中的土地出价区间确定，为投资地块的选择和出价提供依据。

　　本次课程的系统化设计则以土地的评价及获取流程为主线，结合高职高专课程实践性强的特点，以具体的实训地块为载体进行了三大情境的设计，并且依据土地获取和评价流程进行了情境任务的分析与分解，重点体现土地的“获取”与“评价”两大板块内容。

　　二、课程情境设计与任务分解

　　1、课程情境设计

　　《土地获取与评价》的情境设计是以出让土地的类型为依据进行划分的。从目前来看，政府出让的建设土地用途包括了住宅地块、商住地块、商业地块、工业地块等多种类型。结合学生的就业方向、不同出让用地的数量比例及学生的认知能力，本次课程以住宅用地、商住用地、商业用地的获取与评价为三个主要情境。这三个情境的设置为并列关系。同时，由于地块性质的不同，不同用途的土地在土地信息收集、土地评价、土地获取方式方面都有所差异，因此，三个情境的设计不是简单的重复和累赘。

　　2、情境任务分解

　　《土地获取及评价》课程以房地产开发商的视角来进行项目投资机会的选择及决策，并且根据政府的土地出让信息通过土地的招拍挂方式采取出价战术来获取土地的使用权进行项目的开发并且获得收益。因此，课程三个情境任务的设置是模拟房地产开发商的土地获取行为进行的。

　　在土地信息获取阶段，市场调查人员需要进行土地信息的网络查找和实地踏勘。在土地价值判断初期，需了解土地的上市方式和类似项目的楼面地价、建安费、基础设施建设费等开发成本大小。因此，情境任务的第一项应为土地调研及信息获取，实训可设计为外出地块调研、网络信息查找与信息分析讨论三环节。

　　在土地价值深度判断阶段，需要进行项目的定位与产品规划设计，并进行项目的投资成本估算与方案比选，测算项目销售并通过编制现金流量表进行项目的动态财务分析。此阶段进行的工作实际为项目可行性分析的内容。因此，该阶段设置任务应为土地估价、项目可行性研究。部分产品设计、成本数据等应当提供于学生以提高学习效率。

　　在土地的招标拍卖挂牌及合同签订阶段，应进行项目的竞争对手分析，并进行土地价格敏感性分析及出价战术的制定，并进行最终土地招标拍卖挂牌价格的确定，此部分为本门课的重点内容。土地的获取方式不同，具体操作流程则不同。因此，在三个情境设计的时候应根据土地用途与性质进行土地获取方式的区分。在住宅地块获取与评价时可以土地招标和挂牌为主要方式，在商住地块获取与评价时则以土地招标和拍卖为主，在商业地块获取与评价时以拍卖和挂牌为主要方式。每组土地获取方式重复一遍，讲解内容由浅入深。

　　三、课程教学方法改革与创新

　　1、角色扮演法

　　本门课程的设计基于土地获取与评价的整体流程，在任务实施时可通过扮演与模仿房地产开发商的拿地行为赋予每个学生一个社会角色以激发学生的学习兴趣。如在进行土地信息收集与分析阶段，可赋予学生市场调研部经理、信息分析师、事业发展部经理等部门角色。用此种方法可将学生带入情境，寓学与乐。此外，本门课的任务设置中还加入了招标大会、拍卖会与挂牌活动的组织与实践。

　　2、项目制教学法

　　本门课程的教学不是单纯的理论教学，而是结合模拟项目实时操作。情境任务开始之时即告知学生情境目标，即整个情境任务的学习是为了实现该目标而服务的。在整个情境任务实施的过程中，学生之间需要相互协同，共同讨论与分析。通过此种方式锻炼了学生的社会交往能力与沟通能力。情境任务的分解是依据项目实际操作流程而进行的。学生在完成了一项任务后则获得部分课程分数。

　　3、课外实践法

　　课程的教学不应拘泥于课堂之上，而应上课形式多样化。本门课程在土地获取及信息获取阶段则采取了校外实地调研，由教师带队参观实际地块并讲解，由学生制作调研表进行地块周边的环境调研及市场调研，网络信息的查找则在校内实训室进行。招标拍卖大会的举行则通过布置模拟会场的形式在课堂呈现激烈竞逐的土地出让场面将学生带入情境。

　　四、总结

　　《土地获取与评价》课程的系统化设计遵循了学生的认知能力规律，实现了课程知识由易到难、由简入繁的迁移转化，并将项目制教学思想融入其中，采取角色扮演、土地出让活动模拟及课程的校外教学，有效地激发了学生的学习兴趣，实现了课程学中做，做中学的教学目的。

　　参考文献：

　　1、 邓美兰：《经济数学》课程教学改革探索[J];大学数学;2012年01期

　　2、 余清臣：当代中国教育改革的动力机制分析[J];教育科学研究;2009年10期